Қазақстанда «жылжымайтын мүлік салығы» — бір емес, екі төлем. Біріншісі — мүлік салығы (ғимараттарға, құрылысжайларға, тұрғынжайға). Екіншісі — объект орналасқан жер учаскесі үшін жер салығы. 2026 жылы екі салық та ҚР жаңа Салық кодексімен реттеледі. Жеке тұлғаның тұрғынжайына салынатын салықты салық органдары есептейді. Егер сол адам жылжымайтын мүлікті кәсіпкерлік қызметте пайдаланса, ол салықты жеке кәсіпкерлерге арналған қағидалар бойынша өзі есептейді (ҚР СК 601-бабы). Жер салығы әрбір учаске бойынша бөлек есептеледі: мөлшерлеме салық базасына қолданылады (ҚР СК 583-бабы). Төменде кім төлейтінін, сома қалай есептелетінін және бухгалтер нені тексеруі керектігін қарастырамыз.
Жылжымайтын мүлік салығы: неден құралады
«жылжымайтын мүлікке салынатын мүлік салығы» немесе «жылжымайтын мүлік салығы» деп іздегенде, әдетте объектіге түсетін бүкіл салық жүктемесі меңзеледі. Іс жүзінде бухгалтер екі салықты ескеруі керек:
- мүлік салығы — ғимараттарға, үй-жайларға, тұрғынжайға және басқа объектілерге салынады. Жеке тұлғалар үшін салық салу объектілері ҚР СК 599-бабында, тұрғынжай мен ұқсас объектілер бойынша салық базасын айқындау тәртібі ҚР СК 600-бабында көрсетілген;
- жер салығы — объект орналасқан учаскеге салынады. Есептеу мен төлеудің жалпы тәртібі ҚР СК 583-бабында, ерекше жағдайлар ҚР СК 585-бабында, елді мекендердің жерлеріне арналған базалық мөлшерлемелер ҚР СК 577-бабында берілген.
Бұл салықтар бөлек есептеліп, бөлек төленеді, бірақ бір объект бойынша оларды бірге қарастыру қажет. Ғимаратты пайдалану тәсілінің өзгеруі, мысалы, жалға беру немесе коммерциялық пайдалануға ауыстыру екі салыққа да әсер етуі мүмкін.
Жеке тұлғаның тұрғынжайы және коммерциялық жылжымайтын мүлік: салықты кім есептейді
Салық базасы ҚР СК 600-бабы бойынша айқындалатын тұрғынжай мен басқа объектілер бойынша салықты салық органдары есептейді. Жеке тұлға болып табылатын меншік иесінің оны өзі есептеуі қажет емес.
Егер объект кәсіпкерлік қызметте немесе жеке практикада пайдаланылса не пайдаланылуға тиіс болса, жағдай өзгереді. ҚР СК 601-бабына сәйкес жеке тұлға, оның ішінде жеке практикамен айналысатын адам бұл жағдайда:
- мүлік салығын өзі есептеп, төлейді;
- осы салық бойынша салық есептілігін тапсырады;
- оңайлатылған декларация негізіндегі арнаулы салық режимін қолданатын ЖК үшін белгіленген ҚР СК 64, 65 және 66-тарауларындағы тәртіпті басшылыққа алады.
ҚР СК 599-бабының 1) тармақшасында көрсетілген мұндай объектілер бойынша салық базасы ҚР СК 591-бабының 6-тармағына сәйкес айқындалады.
Маңызды ерекшелік. Мына талаптар бір мезгілде орындалса, тұрғынжай кәсіпкерлік қызметте пайдаланылатын объект болып есептелмейді:
- ол тек тұру үшін жалға (пайдалануға) берілсе;
- ол тұрғын үй қорынан шығарылмаса.
Онда тұрғынжай мен оның астындағы учаске бойынша салықты бұрынғыдай салық органдары есептейді. Меншік иесінің бөлек декларация тапсыруы талап етілмейді.
Зейнеткерлердің коммерциялық жылжымайтын мүлкіне салынатын салық
ҚР СК 601-бабында зейнеткерлер үшін бөлек тәртіп көзделмеген. Қағида меншік иесінің мәртебесіне емес, объектінің қалай пайдаланылатынына байланысты. Егер зейнеткер үй-жайды бизнесте (дүкен, кеңсе, қойма ретінде) пайдаланса, салық оңайлатылған декларация қолданатын ЖК үшін белгіленген қағидалар бойынша есептеледі. Азаматтардың жекелеген санаттарына арналған жеңілдіктерді есептеу күніндегі жеке тұлғалардың мүлік салығы туралы тараудың мәтіні бойынша тексеру қажет. Жеңілдік коммерциялық объектілерге де қолданылады деп алдын ала есептеуге болмайды.
Ғимарат орналасқан жерге салынатын салық: үлестер, кондоминиум, бірлесіп пайдалану
ҚР СК 583-бабына сәйкес салық әрбір жер учаскесі бойынша бөлек есептеледі: тиісті мөлшерлеме салық базасына қолданылады. Негізгі қағидалар:
- Есептеудің басталуы. Егер мемлекет меншік құқығын, тұрақты немесе бастапқы өтеусіз уақытша жер пайдалану құқығын берсе, салық құқықтар берілген айдан кейінгі айдан бастап есептеледі (2-тармақ).
- Құқықтардың тоқтатылуы. Салық учаскені нақты пайдалану кезеңі үшін есептеледі (3-тармақ).
- Төлеу орны — учаскенің орналасқан жері бойынша (4-тармақ).
- Үлестік меншік. Салық жалпы алаңдағы әрбір меншік иесінің үлесіне пропорционалды түрде бөлінеді (8-тармақ).
- Кондоминиум. Кондоминиум объектісінің бір бөлігі болып табылатын жер учаскесіне, пәтердің немесе басқа тұрғынжайдың меншік иесі болып табылатын жеке тұлғаны қоспағанда, үй-жай немесе ғимарат бөлігінің әрбір меншік иесінің кондоминиум объектісінің бір бөлігі болып табылатын ортақ мүліктегі үлесіне пропорционалды түрде жер салығы салынады (ҚР СК 583-бабының 9-тармағы). Жеке тұлға болып табылмайтын тұрғынжай меншік иесінің үлесіне сәйкес келетін учаске бөлігіне ҚР СК 577-бабындағы кестенің 4-бағанында көрсетілген елді мекендер жеріне салынатын салықтың базалық мөлшерлемелері бойынша салық салынады.
- Жыл ішінде елді мекен санатының немесе оның шекараларының өзгеруі. Сол жыл үшін салық бұрынғы санатқа қолданылған мөлшерлемелер бойынша есептеледі (5, 6-тармақтар).
- Бонитет балы жоқ. Онда салық іргелес жерлердің бонитет балы бойынша айқындалады (7-тармақ).
ҚР СК 585-бабына сәйкес, егер ғимаратты бірнеше салық төлеуші пайдаланса, жер салығы олардың әрқайсысы бойынша бөлек пайдаланудағы алаңға пропорционалды түрде есептеледі. ҚР СК 571-бабы 3-тармағының 3) және 4) тармақшаларында көрсетілген заңды тұлғалар ғимараттың бір бөлігін жалға, пайдалануға немесе сенімгерлік басқаруға берген кезде салықты берілген алаңның учаскедегі барлық ғимараттардың жалпы алаңындағы үлес салмағы бойынша есептейді. Егер заңды тұлға тұрғын үй қорынан жылжымайтын мүлік сатып алса, ол бойынша жер салығы тұрғын үй қоры орналасқан жерлерге арналған мөлшерлемелерді қоспағанда, ҚР СК 577-бабындағы елді мекендердің жерлеріне арналған базалық мөлшерлемелер бойынша есептеледі.
Жылжымайтын мүлік салығының мөлшерлемесі мен сомасы: қалай білуге және төлеуге болады
Жылжымайтын мүлік салығының мөлшерлемесі салық түріне, жер санатына, объект түріне және төлеушінің мәртебесіне байланысты. Елді мекендерге арналған жер салығының мөлшерлемелері ҚР СК 577-бабында келтірілген. Мүлік салығының мөлшерлемелерін есептеу күніндегі Кодекстің тиісті тарауынан алу қажет. Ескі баптардағы немесе өткен жылдардағы сандарды қолдануға болмайды.
Салық сомасы жалпы түрде салық базасының мөлшерлемеге көбейтіндісіне тең. Жер бойынша есеп әр учаске үшін бөлек, ал ортақ меншік кезінде үлестерге пропорционалды түрде жүргізіледі.
Жылжымайтын мүлік салығын қалай білуге болады:
- жеке тұлғаның тұрғынжайы бойынша: салықты салық органы есептейді, соманы салық төлеушінің жеке кабинетінен немесе объектінің орналасқан жеріндегі салық органынан нақтылауға болады;
- ЖК, жеке практикамен айналысатын адам және коммерциялық объектісі бар жеке тұлға: соманы өзі есептеп, салық есептілігінде көрсетеді (ҚР СК 601-бабы);
- заңды тұлға: салық мүлік салығы және жер салығы туралы тараулардың қағидалары бойынша дербес есептеледі.
Жылжымайтын мүлік салығын онлайн төлеуге салық төлеушілерге арналған электрондық сервистер мен банк сервистері арқылы болады. Ең бастысы — бюджетті дұрыс көрсету: жер салығы учаскенің орналасқан жері бойынша төленеді (ҚР СК 583-бабының 4-тармағы).
Жылжымайтын мүлік сатып алған кездегі салықты қайтару және өткен жылдар үшін есеп айырысу
«жылжымайтын мүлік сатып алғаны үшін салықты қайтару» және «жылжымайтын мүлік сатып алған кезде салықты қайтару» деген сұраулар көбіне Ресейдегі мүліктік шегерім тәжірибесінен туындайды. ҚР СК-нің келтірілген нормаларында тұрғын үй сатып алғаны үшін салықты қайтару тетігі жоқ. Егер клиент осындай қайтару туралы сұраса, оның жағдайын қолданыстағы Кодекспен салыстырып тексеріңіз және төлем жасалатынын алдын ала уәде етпеңіз. Қайтару әдетте басқа себеппен — мысалы, салық базасындағы, алаңдағы немесе үлестегі қатеге байланысты салықтың артық төленуі кезінде мүмкін болады.
«2022 жылғы жылжымайтын мүлік салығы» деген сұрау бойынша: өткен кезеңдер үшін салық сол кезде қолданылған нормалар бойынша есептеледі. Жоғарыда қарастырылған жаңа Кодекстің ережелерін оның қолданылуы таралатын кезеңдерге қолданыңыз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Жеке тұлға пәтер салығын өзі есептеуі керек пе? — Жоқ. Салық базасы ҚР СК 600-бабы бойынша айқындалатын тұрғынжай бойынша салықты салық органдары есептейді. Егер объект кәсіпкерлік қызметте пайдаланылса, дербес есептеу қажет (ҚР СК 601-бабы).
Пәтерді тұру үшін жалға беремін — бұл коммерциялық жылжымайтын мүлік пе? — Жоқ, егер пәтер тек тұру үшін жалға берілсе және тұрғын үй қорынан шығарылмаса. Онда салықты бұрынғыдай салық органы есептейді (ҚР СК 601-бабы).
Ғимараттың бірнеше меншік иесі болса, жер салығын қалай төлеу керек? — Салық үлестерге немесе бөлек пайдаланудағы алаңдарға пропорционалды түрде бөлінеді (ҚР СК 583-бабының 8-тармағы, 585-бабының 1-тармағы). Ол учаскенің орналасқан жері бойынша төленеді.
Жаңа учаске бойынша жер салығын қай айдан бастап төлеу керек? — Егер құқықтарды мемлекет берсе, салық олар берілген айдан кейінгі айдан бастап есептеледі (ҚР СК 583-бабының 2-тармағы).
Қазақстанда тұрғын үй сатып алғаны үшін салықты қайтару бар ма? — ҚР СК-нің келтірілген нормаларында мұндай тетік жоқ. Артық төлем анықталса, артық төленген салықты қайтаруға болады.