# Статья 383 НК РК 2026 — Доход от прироста стоимости по недвижимому имуществу

> **TL;DR:** Доход от прироста стоимости по недвижимому имуществу возникает при реализации, передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица следующего недвижимого имущества:

**Автор:** Редакция BuhGPT (https://buhgpt.kz/authors)  
**Эксперт раздела:** Сапа Татьяна Ивановна (https://buhgpt.kz/authors/sapa-ti)  
**Редакция:** по состоянию на 01.07.2026; сверено с «Әділет» 2026-10-12  
**Обновлено:** 2026-01-01  
**Источник:** https://adilet.zan.kz/rus/docs/K2500000214#z_art_383  
**URL:** https://buhgpt.kz/nk-rk-2026/statya-383  
**Языки:** ru · kk (https://buhgpt.kz/kk/nk-rk-2026/statya-383.md) · доступно бесплатно

---

## Официальный текст статьи

1. Доход от прироста стоимости по недвижимому имуществу возникает при реализации, передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица следующего недвижимого имущества:
1) расположенных в Республике Казахстан жилищ, дачных строений, гаражей, парковочных мест, кладовок, объектов личного подсобного хозяйства – в случае нахождения их на праве собственности менее двух лет с даты регистрации права собственности;
2) земельных участков и (или) земельных долей в Республике Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, парковочные места, – в случае нахождения их на праве собственности менее двух лет с даты регистрации права собственности;
3) прочего недвижимого имущества, расположенного в Республике Казахстан, кроме указанного в пунктах 5 и 6 статьи 382 настоящего Кодекса, – независимо от срока нахождения его на праве собственности;
4) недвижимого имущества, находящегося за пределами Республики Казахстан, по которому права и (или) сделки подлежат государственной или иной регистрации в компетентном органе иностранного государства в соответствии с законодательством иностранного государства, или находящегося за пределами Республики Казахстан, подлежащего государственной или иной регистрации в компетентном органе иностранного государства в соответствии с законодательством иностранного государства – независимо от срока нахождения его на праве собственности.
К недвижимому имуществу для целей настоящей статьи не относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты, магистральные трубопроводы.
По имуществу, указанному в подпунктах 1) и 2) настоящего пункта, находящемуся на праве общей совместной собственности супругов, период нахождения на праве собственности определяется с даты регистрации права общей совместной собственности супругов на такое имущество до даты его реализации (передачи) в следующих случаях:
дарения в случае расторжения брака;
наследования прав одним из супругов. 
2. Доходом от прироста стоимости по недвижимому имуществу является:
1) при реализации – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и его первоначальной стоимостью;
2) при передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал – положительная разница между стоимостью, по которой он передан в качестве вклада в уставный капитал, но не более суммы, в счет оплаты которой передано такое имущество, и его первоначальной стоимостью. При этом стоимость имущества, по которой оно передано в качестве вклада в уставный капитал, определяется на основании документа, подтверждающего прием и передачу такого имущества.
3. Если иное не установлено пунктами 4 – 6 настоящей статьи, первоначальной стоимостью объекта недвижимого имущества является документально подтвержденная:
1) цена (стоимость) приобретения этого объекта;
2) цена (стоимость) приобретения объекта (объектов) недвижимого имущества, которое реализуется (передается) после изменения его функционального и (или) целевого назначения в период с даты приобретения до даты его реализации (передачи).
4. В следующих случаях реализации, передачи в уставный капитал первоначальной стоимостью недвижимого имущества являются:
1) цена (стоимость) приобретения земельного участка для строительства здания (его части) – в случае реализации (передачи) физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, построенного им здания (его части);
2) рыночная стоимость имущества на дату возникновения права собственности – в случае реализации (передачи) физическим лицом построенного им индивидуального жилого дома на территории Республики Казахстан; 
3) стоимость, определенная в теңге для исчисления сбора за легализацию реализуемого имущества, – в случаях реализации (передачи) имущества, легализованного в порядке, установленном законами Республики Казахстан "Об амнистии в связи с легализацией имущества" и "Об амнистии граждан Республики Казахстан, оралманов и лиц, имеющих вид на жительство в Республике Казахстан, в связи с легализацией ими имущества", лицом, его легализовавшим, по которому отсутствует цена (стоимость) приобретения и исполнено обязательство по уплате сбора за легализацию;
4) оценочная и (или) кадастровая стоимость – в других случаях, когда физическое лицо по приобретенному имуществу в Республике Казахстан не имеет подтвержденных документально сведений о цене (стоимости) его приобретения;
5) цена договора о долевом участии в жилищном строительстве в Республике Казахстан – в случае реализации (передачи) недвижимого имущества, приобретенного путем долевого участия в жилищном строительстве;
6) стоимость, по которой физическое лицо приобрело право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве в Республике Казахстан, – в случае реализации (передачи) недвижимого имущества, приобретенного в результате уступки права требования доли в многоквартирном жилом доме по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
7) стоимость, определяемая в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, – в случае реализации (передачи) имущества, которое было получено безвозмездно;
8) стоимость, по которой имущество получено акционером, участником, учредителем при распределении имущества, в том числе взамен ранее внесенного, отраженная в документе, подтверждающем прием и передачу такого актива и заверенном подписями сторон, – в случае, если активы были получены акционером (участником, учредителем) в результате распределения имущества при ликвидации юридического лица или уменьшении уставного капитала, а также выкупе юридическим лицом у учредителя, участника доли участия или ее части в этом юридическом лице, выкупе юридическим лицом – эмитентом у акционера акций, выпущенных этим эмитентом;
9) сумма ранее признанного дохода, полученного от налогового агента, или дохода, полученного из источников за пределами Республики Казахстан и отраженного в декларации по предпринимательской деятельности или декларации о доходах и имуществе, – в случае получения имущества в качестве выплаты такого дохода;
10) сумма дебиторской задолженности, в счет погашения которой получено недвижимое имущество, – в случае получения недвижимого имущества в счет погашения дебиторской задолженности, возникшей не в связи с получением дохода.
5. Первоначальной стоимостью имущества, полученного безвозмездно, являются:
1) стоимость, включенная ранее в доход в виде безвозмездно полученного имущества, – в случае, когда стоимость безвозмездно полученного имущества была включена в облагаемый доход индивидуального предпринимателя или облагаемый доход физического лица;
2) рыночная стоимость – в случае реализации (передачи) имущества, полученного в виде наследования, благотворительной помощи;
3) оценочная стоимость – в случае реализации (передачи) имущества, являющегося объектом обложения налогом на имущество физических лиц;
4) кадастровая (оценочная) стоимость – в случае реализации (передачи) земельного участка;
5) нулевая стоимость – во всех остальных случаях.
Определение первоначальной стоимости имущества, полученного безвозмездно, осуществляется последовательно в порядке расположения подпунктов настоящего пункта.
6. Первоначальная стоимость недвижимого имущества, расположенного на территории государства с льготным налогообложением, равна нулю. 
7. В случае, когда положения пунктов 3 – 6 настоящей статьи не применимы для определения первоначальной стоимости недвижимого имущества, расположенного в Республике Казахстан, первоначальная стоимость принимается равной нулю.
8. При реализации (передаче) части объекта недвижимого имущества ее первоначальная стоимость определяется пропорционально площади такой реализуемой (передаваемой) части объекта в общей площади объекта.
9. В целях настоящей статьи:
1) рыночной стоимостью является рыночная стоимость реализуемого (передаваемого) имущества на дату возникновения права собственности на него, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности, если иное не предусмотрено настоящим подпунктом. 
Рыночной стоимостью имущества, расположенного за пределами Республики Казахстан, полученного в виде наследования, является рыночная стоимость реализуемого (передаваемого) имущества на дату возникновения права собственности на него, определенная в отчете или ином документе о результатах оценки, проведенной по договору между независимым оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством того государства, в котором расположено такое имущество. 
При этом рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации о доходах и имуществе за налоговый период, в котором реализовано (передано) такое имущество;
2) оценочной стоимостью является стоимость имущества, определенная для исчисления налога на имущество Государственной корпорацией, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное (переданное) имущество;
3) кадастровой (оценочной) стоимостью является кадастровая (оценочная) стоимость, определенная Государственной корпорацией, ведущей государственный земельный кадастр, на одну из наиболее поздних дат:
дату возникновения права собственности на земельный участок;
последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок.

---

## Разбор простым языком (ИИ-обзор по тексту статьи)

# Статья 383 Налогового кодекса РК: Доход от прироста стоимости недвижимого имущества

## Исполнительное резюме

Данный документ представляет собой подробный анализ положений статьи 383 Налогового кодекса Республики Казахстан, регулирующей порядок определения и налогообложения дохода, возникающего при приросте стоимости недвижимого имущества. Основной принцип заключается в исчислении положительной разницы между ценой реализации (или передачи в уставный капитал) и стоимостью приобретения объекта с учетом документально подтвержденных расходов. 

Документ классифицирует имущество по срокам владения и типам, устанавливает иерархию методов определения первоначальной стоимости и определяет специфические условия для объектов, полученных безвозмездно, в порядке наследования или в результате легализации. Особое внимание уделяется срокам оценки рыночной стоимости и правилам определения кадастровой стоимости земельных участков.

## Анализ ключевых тем

### 1. Условия возникновения налогооблагаемого дохода
Доход от прироста стоимости признается в двух основных случаях: при реализации имущества или при его передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. Объекты недвижимости разделены на категории в зависимости от необходимости соблюдения минимального срока владения:

*   **Срок владения менее двух лет:** Жилые дома, дачи, гаражи, парковочные места, кладовки, объекты ЛПХ, а также земельные участки под ИЖС и аналогичные цели.
*   **Независимо от срока владения:** «Другое» недвижимое имущество в РК (не входящее в льготные категории), а также любая недвижимость за пределами Республики Казахстан.

### 2. Определение первоначальной стоимости
Определение базы для расчета прироста стоимости зависит от способа приобретения имущества. Кодекс устанавливает строгую иерархию и специфические правила для различных сценариев:

| Сценарий приобретения/создания | Метод определения первоначальной стоимости |
| :--- | :--- |
| **Обычная покупка** | Документально подтвержденная цена приобретения. |
| **Самостоятельное строительство (ИЖС)** | Рыночная стоимость на дату возникновения права собственности. |
| **Долевое участие** | Цена договора о долевом участии или стоимость уступки права требования. |
| **Наследование / Благотворительность** | Рыночная стоимость на дату возникновения права собственности. |
| **Легализованное имущество** | Стоимость, определенная в тенге для исчисления сбора за легализацию (при отсутствии цены приобретения). |
| **Безвозмездное получение (общий случай)** | Последовательно: стоимость, включенная в доход ранее -> рыночная -> оценочная -> кадастровая -> ноль. |
| **Отсутствие документов в РК** | Оценочная или кадастровая стоимость. |

### 3. Методология оценки стоимости
Законодательство четко разграничивает типы стоимостей, используемых для расчетов:
*   **Рыночная стоимость:** Определяется на основании отчета об оценке. Важное требование: оценка должна быть проведена не позднее срока подачи налоговой декларации за период, в котором произошло отчуждение имущества.
*   **Оценочная стоимость:** Стоимость, определенная Государственной корпорацией для расчета налога на имущество на 1 января года возникновения права собственности.
*   **Кадастровая стоимость:** Устанавливается Госкорпорацией, ведущей земельный кадастр, на дату возникновения права собственности или на последнюю предшествующую дату.

## Важные цитаты и контекст

> *«Доход от прироста стоимости по недвижимому имуществу определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения данного имущества. При этом учитываются расходы, связанные с его приобретением и продажей...»*

**Контекст:** Это основополагающая норма, определяющая базу налогообложения. Она подчеркивает необходимость документального подтверждения всех сопутствующих затрат для корректного расчета налога.

> *«Первоначальная стоимость недвижимого имущества на территории государства с льготным налогообложением равна нулю».*

**Контекст:** Данная норма является превентивной мерой против налоговой оптимизации через офшорные юрисдикции. При реализации такого имущества налогом будет облагаться вся сумма сделки, так как вычет стоимости приобретения не предусмотрен.

> *«При передаче части объекта недвижимого имущества первоначальная стоимость определяется пропорционально площади передаваемой части в общей площади объекта».*

**Контекст:** Техническое правило, обеспечивающее справедливость налогообложения при частичном отчуждении объекта, не позволяющее произвольно распределять затраты между частями имущества.

## Практические выводы и рекомендации

На основании анализа положений Статьи 383 можно выделить следующие ключевые действия для налогоплательщиков:

1.  **Соблюдение сроков оценки:** В случае реализации унаследованного или построенного жилья необходимо обеспечить наличие отчета об оценке рыночной стоимости до крайнего срока подачи налоговой декларации. Пропуск этого срока может привести к использованию оценочной/кадастровой стоимости, которая часто ниже рыночной, что увеличит налогооблагаемый доход.
2.  **Документальное подтверждение:** Первоначальной стоимостью признается только *документально подтвержденная* цена. Утеря договоров купли-продажи или чеков на приобретение активов может привести к тому, что стоимость приобретения будет признана равной нулю или оценочной стоимости.
3.  **Учет специфики зарубежной недвижимости:** Владельцам недвижимости за рубежом следует помнить, что двухлетний льготный период владения на такие объекты не распространяется. Налог на прирост стоимости возникает независимо от того, как долго имущество находилось в собственности.
4.  **Особый порядок для супругов:** При разделе имущества или наследовании между супругами период владения считается с момента первоначальной регистрации права общей совместной собственности, что критически важно для соблюдения двухлетнего порога по жилой недвижимости.

---

> 💡 **Рекомендация:** Для актуальных консультаций по применению Налогового кодекса в 1С подключите **1С:ИТС** — единственный полный официальный источник по 1С для Казахстана. Подробнее: [1c-sapa.kz/1cits](https://1c-sapa.kz/1cits)
>
> 💬 **Вступайте в экспертный чат!** Обсуждение, вопросы, практика — [Telegram](https://t.me/kzbusinessand1cexpert/1)
>
> *Материал подготовлен BuhGPT.kz*


---

_BuhGPT — официальный текст и разбор всех 848 статей НК РК 2026: https://buhgpt.kz/nk-rk-2026/statya-383_